一家刚成立不到四年的房企，最近在上海楼市中赚足了话题。
通过股票的配债，公司可以同时吸引股东和债权人的资金。股东可以分享公司的利润和增值，而债权人则可以享受固定的利息收益和优先偿付权。这种融合可以满足不同投资者的需求，提高公司的融资效率。
6月初，上海“宸嘉100嘉佰道”楼盘迎来开盘，422套房源获1000组认筹，最终2小时内去化完毕，单盘吸金超61亿元。
虽然该项目所在的长风板块，算是普陀区的“地段天花板”，但并不是传统的上海豪宅片区。宸嘉100嘉佰道共计有60多套建面260平方米、360平方米的户型住宅，总价区间在3000万-4000万级别，甚至还有5套总价5000万-6000万的顶豪产品，此前业内并不看好宸嘉100嘉佰道与滨江大平层的“同台竞技”，认为其顶豪产品去化存在难度。
但最终宸嘉100嘉佰道顺利售罄，刷新了长风板块的高端住宅销售纪录。
年轻的房企宸嘉发展，在其官微中高调宣布： “61亿日光，宸嘉的奇迹刚刚开始。”
在许多老牌房企纷纷收紧投资的这轮地产周期中，宸嘉发展接下了阳光城、泰禾、福晟等房企做不下去的项目，瞄准一二线城市的核心地段，接连推出大平层产品。这家房企究竟有何来头，未来会否成为豪宅赛道的新生力量？
与险资国华人寿联系紧密
根据其官方介绍，宸嘉发展集团有限公司于2020年11月在香港成立，内地总部位于上海。除了主业不动产投资开发，还涵盖代建、商业运营及物业管理三大业务板块。
成立短短三年多时间，宸嘉发展的在售货值已超干亿，在上海、深圳、武汉、长沙、成都、南京、绍兴、福州等城市共布局十余个项目，其中上海项目最多，达到5个，包括虹口区北外滩项目、普陀区桃浦项目、崇明区东滩医养项目、静安区嘉佰轩项目、普陀区长风项目；在深圳，宸嘉发展则有三个旧改项目，分别是龙华区大布头项目、龙岗区述昌围项目、宝安区翻身项目。
据企查查，宸嘉发展集团有限公司注册资本一亿元，法定代表人、总经理为郭斌，执行董事为崔帅，监事梁飞，财务负责人毕雪娇。该公司为香港注册的企业“宸嘉发展有限公司”100%持股。
而根据中国香港特别行政区公司注册处资料，第一财经记者获悉，宸嘉发展有限公司为一家未上市私人公司，公司董事一栏只有一名自然人崔帅。
知情人士透露，崔帅、梁飞、郭斌均为“中海系”职业经理人，曾在中海的华东区域就职。
从查册情况看，这家发展势头强劲的房企背景颇为神秘。
不过，宸嘉发展能在三年多时间里获得十余个项目，其背后“金主”倒是非常明显——宸嘉发展的大多数项目都来自于险资国华人寿。
在宸嘉发展对外公开的14个项目中，有多达8个是代建项目，而这些项目的业主方基本都是国华人寿。比如位于上海北外滩的国华金融中心、位于上海桃浦的国华人寿上海普陀国际康养中心以及国华人寿崇明国际康养中心都由国华人寿交给宸嘉发展操盘。
在武汉，国华人寿投资80亿元建设长江新城康养综合体，也是交给宸嘉发展代建；宸嘉发展在武汉的豪宅项目“武汉宸嘉100嘉佰道”，则来自于2021年国华人寿子公司国升置业的项目股权出让。
公开信息显示，国华人寿保险股份有限公司成立于2007年11月，总部位于上海市，注册地湖北省武汉市，注册资本48.46亿元，是由原中国保险监督管理委员会批准设立的全国性、股份制专业寿险公司。截至2023年末，公司总资产近3000亿元，净资产超260亿元。
国华人寿法定代表人为刘益谦，2024年3月25日，胡润研究院发布《2024胡润全球富豪榜》，刘益谦以345亿人民币财富位列榜单678位。2014年，在香港苏富比一场拍卖会上，百亿富豪刘益谦以2.81亿元的港币拍下明成化斗彩鸡缸杯，曾轰动一时。
如果国华人寿确实是宸嘉发展的背后关键关联方，那就不难理解宸嘉发展近年来“逆周期而动”的一系列行为。
2021年以来，随着房地产大周期的下行，已有十余家房企退市，不少民营房企也在土地市场上销声匿迹。不过，近年来险资一直在加码投资房地产。
中国保险行业协会披露的数据显示，仅2023年，就有平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、太保寿险、中邮人寿、建信人寿、海保人寿等多家险企都披露了大额不动产投资公告，主要涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目。
在房地产江湖，险资一直是不可忽视的力量。2006年前后，资金实力较强的保险机构开始试水房地产，至今险资投资房地产已有近20年历史。多年来，险资握有天量资金，有较强的保值动机和盈利动机，而房地产行业则对资金有巨大需求，双方相辅相成。
在住宅开发较为赚钱的年份，尽管监管层规定险资不得直接从事房地产开发建设，但仍有险资通过与房企合作介入地产开发，成为房企背后的隐形资金方，而房企则扮演操盘方角色。
近年来，随着房地产市场步入深度调整期，不动产价格不断下行，利好手握资金的险资入场抄底，不动产投资在险资的资产配置中，日益占据重要位置。
特殊时期吃下一众闽系房企项目
过去，一家成立仅三年的房企要打造顶级楼盘，那简直是天方夜谭。
在土地市场火热的年份，光是想要拿下适合打造豪宅的核心热门地块，就要在土拍中杀出重围，年轻房企甚至连土拍入场券都拿不到。一不小心拍地溢价过高，账都算不过来，多少房地产“老炮儿”都折戟于此。
恰恰是房地产下行期，让宸嘉发展这类房企找到了机会，接盘资金链紧张的房企项目是其土储扩张的重要路径。
把时间拨回到三年多前，闽商林腾蛟的上市房企阳光城年销售额超过2000亿，正要在高端住宅市场大展拳脚。2021年6月，阳光城拿下长沙月亮岛核心地块，该地块拥有一线江景，距地铁4号线湘江新城站直线距离仅约300米。但当年年底，阳光城债务爆雷，该项目迟迟未动工。
次年5月，宸嘉发展接手项目，改案名为“嘉臣道”，推出户型面积180平方米、220平方米、260平方米的江景大平层。
如今已经淡出地产江湖的闽系房企福晟，曾以土地并购能力闻名业界，揽下1000多亿地产开发资源及三四千亿旧改资源，其中粤港澳大湾区旧改项目被称为福晟手中“最肥的肉”，但2019年其资金链断裂。2019年9月，国华人寿旗下的上海霁达投资管理中心（有限合伙）接盘了深圳福晟地产有限公司65%的股权，成为控股股东。
2020年11月宸嘉发展成立，次年2月，深圳福晟地产发生股权变更，上海霁达退出股东之列，宸嘉发展（深圳）持股数量变更为65%。
目前，宸嘉发展操盘曾属于福晟的三个深圳旧改项目，分别为龙华区大布头项目、宝安翻身项目、龙岗述昌围项目，其中龙华大布头项目拆除范围用地面积超过18万平方米，宝安翻身项目总占地面积达到20万平方米，龙岗述昌围项目拆除范围用地面积也超过了16万平方米。据第一财经记者统计，宸嘉发展深圳三个旧改项目总建筑体量将会超过380万平方米。
在长三角，宸嘉发展还通过接盘闽系房企泰禾的项目进入南京核心城区。从2021年起，泰禾也深陷债务危机，其手中的南京市秦淮区路子铺地块原定于2020年10月首开，但时间一推再推。该项目包含一栋办公楼（地上19层、地下1层）、一栋酒店式公寓（地上24层、地下1层）、一栋商业楼（地上5层），距离南京地铁3号线卡子门站约500米，地理位置优越。
2023年2月，南京市秦淮区住建部门回复市民咨询时称，泰禾公司已经退出该项目，目前项目由上海国华人寿集团开发建设。随后该项目工地围挡上便换成了“宸嘉发展”标识。
在成都，2022年年底宸嘉发展接盘了“三易其主”的阿玛尼艺术公寓。早在2006年，融通世纪拿下锦江区三官堂住宅地块，拿地之后迟迟未动工， 2010年才正式动工，之后又整体转让给了合展集团。2013年，门里集团进场，高价获得了阿玛尼集团的相关授权，2015年推出售价5万一平方米的阿玛尼公寓，价格站上了成都楼市的金字塔尖。不过，项目一直没能完全去化，还经历了交房维权和施工停滞，2022年宸嘉接手后改名“嘉佰道”。
从并购标的来看，宸嘉发展偏爱核心城市的核心地段，产品线以豪宅大平层为主。
随着中国房地产市场逐步走入存量时代，在新建商品房市场刚需住宅渐趋饱和，许多研究机构认为未来改善型需求将主导新房市场，豪宅赛道仍有巨大潜力。错过了房地产的“黄金”与“白银”时代后，宸嘉发展显然想直接切入豪宅赛道。
在上海，“宸嘉100嘉佰道”之所以能一炮打响，与其营造的奢华、艺术形象有极大关系。该项目中，就算是起步级的小户型也采用了百朗新风、东芝中央空调、威能通铺地暖三大件，还配备了价格数万元一个的THG龙头花洒，以及美诺三件套（油烟机、两眼灶、洗碗机）、汉斯格雅厨房水槽等。项目外立面采用了大宽幅的超白玻落地窗，搭配香槟金的铝板，外立面用材在上海10万元/平方米级别的项目中也非常突出。项目地下车库更是堆叠了石材、铝板、进口波纹玻璃等奢华用料。种种迹象显示，宸嘉发展要做豪宅赛道的强劲闯局者。
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马一凡
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