“517”楼市新政已满月，北京楼市怎么样了？
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第一财经采访了解到，近一个月来，北京二手房市场预期回升，购房者入市节奏加快；反观新房市场，虽然部分项目到访量增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪较重，各大楼盘仍在“卷价格”。
近日，“中建系”旗下多个在京楼盘受到关注，原因皆是因为“降价”。有项目日前悄然开盘，在售均价较指导价大幅降低；有项目还在蓄客阶段，但放出大力度特价房营销。不仅是中建，在北京南城，房企通过降价冲销量的案例屡见不鲜。
多位业内人士表示，当前房地产市场调整压力仍在，仍需核心城市回暖带动，提振市场信心。因此，北京可加快跟进落实5.17新政，降低首付比例、降低房贷利率，若能参考上海落实首套首付比例20%、房贷利率最低3.5%等政策，将极大地提振市场信心，促进市场交易回升。
房企“卷价格”冲销量
在四大一线城市中，北京是较为特殊的一个，截至目前，仅北京还未落实降首付、利率等楼市政策。因此，当地新房市场也出现了一些特殊案例，比如楼盘大幅降价营销。
近日，中建旗下一楼盘引发北京购房者关注。上周末，中建壹品·花香壹号在尚未正式开盘之际，传出特价房吹风价——个别房源最低售价4.9万元/平方米，大大低于项目市场指导价7.2万/平方米。
据中介此前放出的价格，该项目88～102平方米的户型，都有均价4.9万/平方米的特价房，其中88平方米户型总价439万～505万；单价4.9万～5.7万/平方米；102平方米户型总价499万～580万，单价4.9万～5.68万/平方米，120、135平方米的户型则没有均价四万开头的房源。
上述价格一经传出，引发市场“震动”，虽然最低优惠的房源，均为一层或者顶层的特价房，但与官方指导价、周边在售项目均价相比，价格都出现大幅折让。该项目附近的楼盘招商臻园项目，指导价同样为7.2万元/平方米，但其目前网签均价约6.5万元/平方米。
因价格太过“吸引眼球”，花香壹号上述营销方式很快便被“叫停”。6月18日，记者致电花香壹号售楼处，项目置业顾问表示，目前项目还没有正式开盘，仍处于蓄客阶段，后续正式售价也还在等通知。“前两天确实有过特价房，但现在没有那个价格了。”
花香壹号是中建壹品在丰台开发的首个地产项目，且上市节奏十分迅速，拿地几个月预售证便获批。
今年1月，北京首场土拍中，中建壹品以22.3亿元底价，摘得丰台羊坊村041地块，成交楼面价约3.93万元/平方米，指导价7.2万/平方米，与附近的项目招商臻园销售指导价相当。1月份拿地后，4月份花香壹号生活美学馆便对外开放，5月份项目拿到了预售证。
如今经过“特价房”营销事件后，花香壹号还在等待最终敲定价格。“目前价格问题还在调整中，项目指导价是七万二，后续售价肯定要比七万二低。”上述置业顾问表示。
不仅是该项目，今年以来，房企为在京加快销售，项目开盘价低于指导价已经是市场常态。中建旗下另一项目中建·和颂九里，日前也拿到了预售证，9栋楼共572套房源全部取证。从售价看，大瓦窑板块期房预售指导价8.3万元/平米，而该项目在售均价7.5万元/平米，还有六万开头的特价房。
据该中介发来的特价房价目表，中建·和颂九里刚开盘便大力促销，有特价房备案总价859万元，“618”新房节一口价738万元，相当于直降121万元，优惠后单价6.56万/平方米；还有房源备案总价1030万元，现一口总价918万元，直降了112万元，优惠后单价6.80万/平方米。
中建·和颂九里地块，同样来自年初的土拍。1月4日，中建信和（中建五局）摇中丰台区卢沟桥街道大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块，成交价38.525亿元，住宅楼面价约5.54万元/平方米。当天同时出让的，还有京能置业38.41亿摇中的一宗地，楼面价约4.25万/平方米。
6月18日，负责分销的中介告诉记者，上述两个项目都在丰台大瓦窑地铁口附近，但两个项目打法不同。“中建方面有营销压力、保本卖就可以，所以整体上市节奏比较快，京能方面在附近地块不多，要走长线操作法，目前还没下预售证，后续价格端卷不过的话，只能卷装修标准和品质。”
市场期待政策落地
从今年整体情况看，北京楼市仍在盘整修复中。
6月18日，北京市统计局公布官方数据，2024年1～5月，北京全市新建商品房销售面积373.8万平方米，同比下降13.5%。其中，住宅销售面积262.7万平方米，同比下降16.3%。
整体销量同比下降一成多的同时，价格端也在盘整。国家统计局最新发布数据显示，2024年5月，北京新房环比下降1.1%，同比下降1.8%；二手房价格环比下跌1.2%，同比下跌8.6%。
在业内人士看来，北京5月楼市价格下滑的现象，是新房、二手房共同作用的结果——二手房价格的下行，引发了新房市场的连锁反应，楼盘降价是其中的表现之一。
合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，当下的北京楼市，新房和二手房客户是相互流动的，一旦二手房呈现出高性价比，势必会影响到新房成交。最近这几个月，北京新房成交量基本保持在每个月两三千套，不及去年同期的成交水平，新房很多购买客户，其实都被分流到了二手房市场。
据北京住建委数据，5月北京二手房住宅网签13383套，环比4月上涨0.2%，同比上涨3.1%。常态看，1.3万套是北京二手房市场的中等水平，但在特殊时期，成交量止跌转涨具有一定信号意义。
“北京二手房市场成交量还是不错的，基本上每个月能保持一万两三千套的签约量，而成交的核心是，小业主在以价换量。”郭毅表示，北京二手房价在经历明显的整体下行后，已呈现出一个超高性价比状态。
郭毅认为，在这种情况下，新房市场的开发商能采取的手段，一方面是提高产品品质，近期市场出现了很多送阳台、送平台、提高得房率等案例；另一方面，开发商也在提高室内精装标准和配置。但如果经过上述自我调整，还是没办法实现很好的成交量，那只能在价格上去做下调。
克而瑞也表示，从去年开始，房企就已经走上产品内卷的道路，新房赠送面积增加与装修标准的提升让新房品质有了质的飞跃，但从实际成交转化效果来看，也在逐步减弱。北京“430”新政发布后，五一假期尽管部分项目表现抢眼，但不足以扭转整体市场的现状。
目前，北京还未落实降利率、降首付等楼市新政，这也是不少购房者选择继续观望的原因。
北京现行的首付比例政策执行于去年。2023年底时，北京曾优化个人住房贷款政策，不再区分普通住宅和非普通住宅，购买商品房首套首付比例均为30%，二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%，贷款最长年限30年。
贷款利率方面，此前如果购买北京首套房，城六区内住房为当期LPR+10个基点即4.05%；城六区外住房为当期LPR即3.95%。对于二套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+60个基点即4.55%；如果购买城六区外住房，为当期LPR+55个基点即4.5%。
无论是首付比例还是贷款利率，北京相关标准均处于高位，这使得业内对政策调整预期较强。北京对购房资质的审核政策同样较为严格，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严。
郭毅认为，目前北京可使用的政策工具还很多，不管是结合央行517政策进一步降首付，还是更受关注的降利率，对买房人判断未来政策趋势、刚需家庭降低购房成本，都有非常关键的作用。“当下很多购房者在市场上看房选房，但没有真正去认购，核心就是在等利率政策调整。”
从另一方面讲，在限购、限贷、限售、限价等政策均有调整空间的情况下，北京还能表现出相对平稳的成交水平，意味着这个市场大的购买力基底仍然厚实。“从未来政策导向看，北京依然是要保持平稳，基于新房二手房市场的价格变动，后续还是应该把政策拿出来，推动市场平稳发展。”
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，北京若能落实首套首付比例20%、房贷利率最低3.5%等政策，将极大提振市场信心，促进市场交易回升。除信贷政策之外，北京仍有多个可优化方向，比如降低非京籍社保/个税年限要求，5年社保/个税改为3年，郊区社保/个税年限进一步降低；针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；进一步提高公积金贷款额度等。
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孙梦凡
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